Stelling 1: In de LTV-discussie gaat het altijd over dezelfde maatstaf – De term LTV is een containerbegrip. In deze publicatie bespreken wij vijf gangbare LTV-maatstaven. Twee als kengetal bij aankoop van de woning en drie voor de beschrijving van de Nederlandse hypotheekmarkt.

• In de discussie over de LTV-limiet lopen deze definities door elkaar heen.
• Allereerst de twee LTV-maatstaven bij aankoop van de woning (LTVa): de gemiddelde LTVa en specifiek die van koopstarters (figuur 1, oranje staven).
• De LTVa (van doorstromers en koopstarters samen) daalde van 96% in 2010 naar 89% in 2013 (, 2014) en, onze verwachting, naar 88% op dit moment.

Koopstarters kiezen echter veelal voor een maximale hypotheeksom waardoor hun LTVa hoger uitvalt dan gemiddeld. De afgelopen jaren schommelt de LTVa binnen het interval 98%-104%. Dan zijn er vier LTV-kengetallen die de Nederlandse hypotheekportefeuille beschrijven (figuur 1, blauwe staven).

• Van deze drie is de macro-LTV met 62% het laagst (62%).
• Deze LTV wordt berekend door de totale hypotheeksom te delen door de totale woningwaarde van huishoudens met een hypotheeklening.
• Dezelfde maatstaf voor alle woningeigenaren tezamen is 53%.
• Dat komt doordat 14% van de huiseigenaren geen hypotheeklening heeft.

Het tweede LTV-kengetal is de gemiddelde LTV van woningbezitters met een hypotheeklening. Onze inschatting is dat woningbezitters met een hypotheek een gemiddelde LTV hebben van 66%. Iedere hypotheek weegt in deze berekening even zwaar. Vanuit bancair risicoperspectief wordt echter de gemiddeld gewogen LTV gebruikt (86%).

Gewogen betekent dat men bij de berekening van de LTV rekening houdt met de omvang van de hypotheekschuld. In de box geven wij met behulp van een eenvoudig fictief voorbeeld meer uitleg over de berekeningsmethoden. Figuur 1: LTV’s Nederland, schatting eind 2014 Bron: WoON2012, bewerking Rabobank Noot bij figuur: Wij hebben een inschatting gemaakt voor de kapitaalopbouw door gebruik te maken van de loan-leveldata van verschillende Nederlandse Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) structuren en geaggregeerde Rabobankgegevens.

Met behulp van deze informatie is een schatting gemaakt van de kapitaalopbouw door rekening te houden met het jaar van aankoop en het geboortejaar van de hypotheekgever. Verder houden we rekening met contractuele en extra aflossingen. Als woningwaarde (value) hebben wij de WOZ-waarde gebruikt.

Wat is een gezonde Loan to Value?

Investeren in vastgoed, laag risico, gezonde Loan to Value | Briqwise Bij Briqwise bent u verzekerd van een veilige manier van investeren met een laag risico. Hierna leggen we uit waarom.

Garantie op het ontvangen van maandelijkse termijnen Door het afsluiten van een factorovereenkomst met Briqwise garanderen wij de betaling van de maandelijkse rente en aflossingstermijnen. Zelfs als de ondernemer niet aan zijn verplichtingen voldoet.Het risico van wanbetaling wordt overigens beperkt door een zorgvuldige screening van de ondernemer die de lening aangaat. Beoordeling van de ondernemer vindt plaats op basis van een track record en financiële informatie. Recht van eerste hypotheek zorgt voor terugbetaling leensom U heeft bij het verstrekken van de financiering het recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed. Daardoor heeft u het recht van parate executie (dat Briqwise voor u uitvoert) wanneer de ondernemer niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de executieveiling heeft u voorrang op het terugbetalen van de leensom. Gezonde Loan-to-Value (LtV) Om het risico te minimaliseren, is het van belang dat de opbrengst bij een eventuele executie hoger is dan de uitstaande leensom. Daarom streven we altijd naar een LtV die kleiner is dan 75% en hechten we veel waarde aan de beoordeling van de waarde van het vastgoed. Privé borgstelling Als extra zekerheid tekent de ondernemer die de lening aangaat doorgaans in privé mee voor de financiering. Dit betekent dat uitgeleende bedragen in dat geval op de ondernemer verhaald kunnen worden. Aanvullende Verpanding Zo mogelijk worden als aanvullende zekerheid huurpenningen en uitkeringen uit verzekeringspolissen verpand.

Een vraag die ons vaak gesteld wordt is wat de risico’s zijn als de economie even niet meezit of in het slechtste geval de vastgoedmarkt in elkaar stort. Zonder meer daalt dan de waarde van het vastgoed. Echter, Briqwise beschermt u tegen de gevolgen hiervan.

In de eerste plaats doordat we een strenge en vooral gezonde Loan-to-Value hanteren. In het geval van een LtV van 75% mag de waarde van het vastgoed in crisistijd wel 25% dalen voordat de waarde van het vastgoed lager is dan de uitstaande leensom. Ten tweede, minstens zo belangrijk: we hebben vertrouwen in de ondernemer aan wie we u koppelen, omdat we hem of haar goed gescreend hebben.

Loan to Value “LTV” | Simple Loan-To-Value Ratio Calculation

Wanneer de ondernemer een gezond bedrijf heeft, is hij gewoon in staat is om te voldoen aan de maandelijkse rente- en aflossingsverplichtingen. Dan heeft een eventuele waardedaling van het vastgoed geen enkel effect op de betalingen en blijft uw risico beperkt tot een minimum.

Realistische taxatie door gecertificeerd NVM- of NVRT-taxateur Persoonlijke intake met zowel ondernemer als investeerder Zorgvuldige beoordeling kredietwaardigheid ondernemer Kredietbeoordeling privépersonen onder meer m.b.v. BKR-toets Continu monitoring kwaliteit vastgoed en voortgang ondernemer

Wilt u verkennen of dit iets voor u is? Neemt dan gerust contact op met Frank. : Investeren in vastgoed, laag risico, gezonde Loan to Value | Briqwise

Wat betekent Loan to Value is 80%?

De loan-to-value (LTV) is het percentage waarin de leensom wordt afgezet tegen de waarde van het onderpand. Hoe lager de LTV hoe meer zekerheid dat de leensom kan worden terugbetaald uit de opbrengst van (executie) verkoop van het onderpand. De minimale eigen inbreng is bij Mogelijk 15%.

Wat is LTV klasse?

Lagere risico klasse – De hoogte van de hypotheekrente die je moet betalen wordt onder andere bepaald door het risico dat de bank loopt op jouw hypotheek. De bank loopt dus het risico dat ze haar geld niet terugkrijgt. Als het risico groot is, dan betaal je een hogere rente.

• Dit risico wordt opgedeeld in verschillende risicoklassen met bijbehorende tabellen.
• De tabellen met het minste risico vindt je aan de linkerzijde.
• Het meest links staat de NHG rente.
• Dit is de dus het laagste risico met de laagste rente.
• De overig risicoklassen zijn zonder NHG.
• De klassen en tabellen gaan over de risicoverhouding tussen jouw hypotheekschuld en woningwaarde.

Deze verhouding is de Loan to Value (afgekort LTV). Samengevat: hoe hoger de hypotheekschuld tov de woning, hoe hoger de rente. Dat hogere risico zie je dan terug in een hogere hypotheekrente. Een lagere hypotheekschuld ten opzichte van de marktwaarde van jouw woning is een lager risico voor jouw bank.

• Marktwaarde van jouw woning is € 200.000,-
• Jouw Hypotheek is € 125.000,-
• Dan zit je in risicoklasse 125.000/200.000 = 63 %

In de tabel hieronder, zou je dan vallen onder de klasse Voorbeeld 1: overzicht van risicoklasse (met 4 klassen/ kolommen): Hierbij is het van belang om te kijken hoeveel risicoklassen jouw bank heeft. Sommige banken hebben 4 risicoklassen (100%, 90 %, 60 % en NHG), zoals hierboven. Om in een lagere risicoklasse te komen kun je de hypotheekschuld verlagen door aflossingen te doen,

• Bij de meeste geldverstrekkers mag je tot een bepaald percentage (vaak 10 %) boeteloos jaarlijks extra.
• Ook aan het einde van een rentevasteperiode kun je altijd geheel boetevrij aflossen.
• Je bent dus niet gebonden aan de maximale boetevrije percentages zoals tijdens de rentevaste periode.
• Er zijn ook verstrekkers waarbij je met eigen middelen op elk gewenst moment geheel boetevrij kan aflossen.

Maar er zijn ook banken met zelfs meer dan 10 risicoklassen : Voorbeeld 2: bank met meer dan 10 risicoklassen Dan zak je dus sneller met je rente wanneer je aflost tijdens de looptijd. Verder zijn er ook banken die de risicoklasse pas aanpassen aan het einde van een rentevasteperiode. Dus ook al hoor je in een lagere risicoklasse door bijvoorbeeld gedane aflossingen, dan wordt het lagere risicoklassetarief pas toegepast aan het einde van jouw rentevaste periode.

Er zijn echter ook banken en geldverstrekkers die de lagere risicoklasse direct toepassen, dus ook tijdens een rentevasteperiode. Dan zakt jouw maandlast en rente dus direct. Dit is zeker een goede en belangrijke voorwaarde. Het is dus van belang om hier ook naar te kijken bij het kiezen van een bank of hypotheekverstrekker.

Het kan dus lonen om te kijken in welke risicoklasse je nu zit. Misschien zit je nu net boven een bepaalde risicoklasse en kun je door een eenmalige extra aflossing of storting in een lagere risicoklasse komen. Zo verlaag je je huidige rente. Ook is voor veel woningeigenaren de prijs van hun woning omhoog gegaan.

• Jouw woning is 200.000 euro waard.
• Jouw hypotheek is 182.000 euro.
• Hierbij val je in risicoklasse 91 %.

Indien je dit jaar een extra aflossing doet van 4.000 euro, dan zak je naar een verhouding van (182.000-4000=178.000) 178.000/200.000=89 % en val je dus in een lagere risicoklasse van 90 % of lager. Dit geeft je een lagere rente die bij de lagere risicoklasse hoort.

Bij het risicoklassen voorbeeld 2 zou dit een korting geven van 0,2% rente over jouw gehele hypotheekschuld! Dit geeft een besparing van 356 euro per jaar gedurende jouw restant looptijd rentevastperiode! Bij de meeste banken wordt ook gekeken naar de opgebouwde waarde bij de spaar of leven polissen die bij jouw hypotheek horen.

Hierbij wordt dan de opgebouwde waarde verrekend met de hypotheekschuld voor de bepaling van het risicoklassetarief. De restant schuld is dan de schuld die telt voor de verhouding schuld-marktwaarde. Soms kan het dus interessant zijn om vanuit renteoverwegingen een polis die niet verpand is aan jou hypotheek toch te verpanden, omdat dan de waarde van deze polis kan worden meegenomen bij het bepalen van jouw risicoklassetarief.

Overleg wel eerst met jouw bank of hypotheekadviseur en raadpleeg eerst de voorwaarden welke spelregels jouw bank hiervoor hanteert. Verder zijn er banken die automatisch de rente verlagen wanneer je in een lagere risicoklasse zit, je hoeft dan zelf geen actie te ondernemen. Er zijn ook banken waarbij je dit zelf in de gaten moet houden en je dus aan moet tonen dat je in een andere risicoklasse hoort.

Dit kan door een woz waarde aan te tonen. Indien jouw marktwaarde van jouw woning hoger is dan de woz waarde, dan kun je dit ook laten zien door middel van een taxatierapport of calcasarapport. Dit kan meer voordeel opleveren bij een hogere waarde, immers hoe beter de schuld-marktwaarde verhouding, hoe lager de risicoklasse en des te lager de rente. In de hypotheekvoorwaarden van jouw bank kun je terugvinden hoe deze waarden worden meegenomen ter bepaling van de risicoklassen. Bovenstaande geldt niet voor hypotheken met NHG. Dit is vaak al de laagste rente uit de risicoklassen van de bank, dus dan zit je al goed. Indien je geen hypotheek met NHG hebt, welke acties dien je te doen om een lagere risicoklasse tarief te realiseren?

Hoeveel procent hypotheek van waarde huis?

Maximale hoogte hypotheek ten opzichte van de waarde koophuis – Hoeveel u kunt lenen, hangt onder andere af van de waarde van uw koophuis. U kunt een hypotheek afsluiten tot 100% van de waarde van het huis. U kunt dus niet meer lenen dan het huis waard is. Een taxateur stelt de waarde vast.

Hoe werkt loan to value?

Financiële woordenlijst : Loan to Value (LTV) Het principe van de Loan to Value of LTV bestaat erin het bedrag van de lening in verhouding te brengen tot het bedrag van het onroerend goed dat als onderpand zal dienen. Hoe lager het LTV-percentage, hoe meer zekerheid de belegger (in een crowdlendingoperatie) zal hebben op zijn transactie. : Financiële woordenlijst : Loan to Value (LTV)

Hoe bereken je de restschuld?

Restschuld berekenen – De hoogte van de restschuld bereken je als volgt: de verkoopprijs van de oude woning, minus de verkoopkosten van die woning, minus de eigenwoningschuld. Verkoopkosten zijn kosten om de woning geschikt te maken voor verkoop of om de woning makkelijker te kunnen verkopen, zoals de courtage van de verkoopmakelaar.

Hoe bereken je wat je mag lenen?

Hoe wordt je maximale lening berekend? – Banken en kredietverstrekkers gebruiken allemaal dezelfde basisregels voor het berekenen van je maximale lening. Namelijk de leennormen van de VFN (Vereniging van Financieringsondernemingen Nederland). Met deze normen wordt je leencapaciteit berekend.

• Dat is het bedrag dat je maximaal elke maand kan aflossen.
• Om je leencapaciteit goed te berekenen, wordt gekeken naar de factoren die we hierboven hebben beschreven.
• Je maximale lening is je leencapaciteit per maand keer 50.
• Je moet namelijk elke maand 2 procent van de maximale lening kunnen aflossen.
• Een voorbeeld: je kan elke maand maximaal 200 euro aflossen.

Je maximale lening is dan 10.000 euro. Klinkt dit ingewikkeld? Bij Independer helpen we je graag. Bereken je maximale lening,

Kan je nog 100 procent lenen?

2 redenen waarom je beter leent met je eigen spaargeld – De eerste reden: omdat het nagenoeg onmogelijk is om te lenen zonder eigen inbreng. Je komt simpelweg niet in aanmerking bij de meeste banken, Om te kunnen lenen, moet je dus sowieso bereid zijn zelf mee te investeren in je huis.

Hoeveel scheelt 0.1 hypotheekrente?

Voorbeeld: als je een huis van 400.000 euro koopt, kost dat met 1,8 procent rente 1439 euro bruto per maand. Wordt de rente met 0,1 procent verhoogd, dan wordt het nieuwe maandbedrag 1.459 euro oftewel 20 euro hoger, 240 euro per jaar.

Hoe bereken je de LTI?

Loan-to-income(LTI) – Het berekenen van de maximale financiering op basis van loan-to-income (LTI) gaat als volgt. Eerst wordt het (gezamenlijke) toetsinkomen bepaald. Hier telt 100% van het inkomen van de kostwinner vermeerderd met 90% van het inkomen van de partner.

1. Verminder dit inkomen met eventueel betaalde alimentatie.
2. Voor senioren die binnen tien jaar met pensioen geldt het inkomen na pensionering! Wacht dus niet te lang met overstappen.
3. Vraag je ook af of je niet na je pensioennering extra geld wil uitgeven.
4. Straks kun je dat niet meer lenen, nu misschien nog wel.

Met het vastgestelde inkomen en de rentestand kan in de worden afgelezen wat het percentage maximale maandlasten ten opzichte van het volledige inkomen mag zijn. Daarbij geldt dat iemand met een hoger inkomen wat meer voordeel heeft van de renteaftrek dus ook (nog) iets meer mag lenen dan iemand met een wat lager inkomen.

Bij een consumptief krediet (bijv. private lease) wordt 2% van de oorspronkelijke hoofdsom van het krediet op de maximale maandlasten in mindering gebracht Met de annuïteitentabel wordt de maandelijkse annuïteitenfactor bepaald aan de hand van de looptijd en toetsrente van de hypotheek. De uitkomst van de tabel vermenigvuldig je met de maximale maandlasten.

En voilà daar is het maximale leenbedrag op basis van het inkomen. De LTI kan nog iets worden verruimd indien energiebesparende voorzieningen (EBV) worden aangebracht.

Hoeveel scheelt een lagere tariefklasse?

Wanneer u meer leent, komt daar een renteopslag bovenop. Gelukkig kan de renteopslag omlaag wanneer u in een lagere risicoklasse valt. Zo scheelt een hogere of lagere tariefklasse soms wel 0,5% aan rente. Tenzij u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft.

Kun je meer lenen dan de taxatiewaarde?

De werkelijke waarde van je woning en je inkomen bepalen samen hoeveel je maximaal kunt lenen, maar je mag nooit meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Om de woningwaarde te bepalen, hanteren hypotheekverstrekkers de marktwaarde van de woning. Dit wordt ook wel de vrije verkoopwaarde genoemd. Een taxateur bepaalt wat die marktwaarde precies is.

Kan ik mijn eigen inbreng lenen?

Eigen inbreng – Het volledige bedrag voor de aankoop van een woning en de bijhorende kosten lenen bij de bank, dat is de dag van vandaag quasi niet meer mogelijk. Banken eisen bijna altijd een eigen inbreng. Gemiddeld kan je slechts 90% van het totale bedrag lenen.

Hoeveel kan ik lenen Verhuurhypotheek?

Mogelijkheden bij de verhoging van je Verhuurhypotheek – Maximaal 70% van de woningwaarde lenen Je kunt maximaal 70% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat lenen. Hierbij geldt per woning een maximale lening van € 500.000,-. Voorbeeld:

Je huidige woning is getaxeerd op € 220.000,- in verhuurde staatJe hebt op dit moment al een Verhuurhypotheek voor deze woning. Die hypotheek bedraagt nog € 100.000,-Je kunt de Verhuurhypotheek verhogen tot maximaal € 140.000,- (= 70% van € 200.000,-)

Minimale verhoging is € 10.000,- Of je je Verhuurhypotheek kunt verhogen hangt ook af van je inkomen en vaste lasten. De minimale verhoging is € 10.000,-. Voor het extra te lenen bedrag gelden nieuwe voorwaarden. Wil je de hypotheek verhogen om bijvoorbeeld extra kamers in de verhuurde woning te creëren? Houd er rekening mee dat kamerverhuur alleen mogelijk is met de Verhuurhypotheek als ten minste één van de huurders een eerste- of tweedegraads familielid van je is. Daarnaast mag de woonruimte aan maximaal twee extra personen (bijvoorbeeld studenten) worden verhuurd. Verbouwplannen voor de verhuurde woning? De Verhuurhypotheek is bestemd voor een woning die wordt verhuurd voor permanente bewoning. Het is dus niet geschikt voor de aankoop en verhuur van vakantiewoningen, winkelpanden of woonboten. Meer informatie vind je in de voorwaarden van de Verhuurhypotheek

Voorwaarden Verhuurhypotheek (0,7 mb)

Wat is loan to cost?

De Loan to Cost-ratio (LTC) wordt vaak gebruikt in de vastgoedsector. De ratio laat toe om het schuldenniveau van een project in verhouding tot de gerelateerde kosten te evalueren.

Hoe werkt een restschuld?

Wat is restschuld? De restschuld is de schuld die overblijft als de hypotheek of lening die u hebt gebruikt voor uw woning, hoger is dan de prijs waarvoor u uw woning hebt verkocht. Van de verkoopprijs mag u de verkoopkosten nog afhalen. De makelaarskosten bijvoorbeeld en kosten voor het energielabel.

Hoeveel kan ik lenen Verhuurhypotheek?

Mogelijkheden bij de verhoging van je Verhuurhypotheek – Maximaal 70% van de woningwaarde lenen Je kunt maximaal 70% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat lenen. Hierbij geldt per woning een maximale lening van € 500.000,-. Voorbeeld:

Je huidige woning is getaxeerd op € 220.000,- in verhuurde staatJe hebt op dit moment al een Verhuurhypotheek voor deze woning. Die hypotheek bedraagt nog € 100.000,-Je kunt de Verhuurhypotheek verhogen tot maximaal € 140.000,- (= 70% van € 200.000,-)

Minimale verhoging is € 10.000,- Of je je Verhuurhypotheek kunt verhogen hangt ook af van je inkomen en vaste lasten. De minimale verhoging is € 10.000,-. Voor het extra te lenen bedrag gelden nieuwe voorwaarden. Wil je de hypotheek verhogen om bijvoorbeeld extra kamers in de verhuurde woning te creëren? Houd er rekening mee dat kamerverhuur alleen mogelijk is met de Verhuurhypotheek als ten minste één van de huurders een eerste- of tweedegraads familielid van je is. Daarnaast mag de woonruimte aan maximaal twee extra personen (bijvoorbeeld studenten) worden verhuurd. Verbouwplannen voor de verhuurde woning? De Verhuurhypotheek is bestemd voor een woning die wordt verhuurd voor permanente bewoning. Het is dus niet geschikt voor de aankoop en verhuur van vakantiewoningen, winkelpanden of woonboten. Meer informatie vind je in de voorwaarden van de Verhuurhypotheek

Voorwaarden Verhuurhypotheek (0,7 mb)

Wat is LTI en LTV?

Uitgangspunten – Grofweg wordt er gekeken hoeveel je kunt lenen ten opzichte van je inkomen met de Loan-to-income (LTI). Er wordt ook gekeken hoeveel je kunt lenen ten opzichte van het onderpand met de Loan to Value (LTV). De laagste van die twee uitkomsten bepaalt je leencapaciteit.

Hoeveel geld mag je van je BV lenen?

Excessief lenen van bv beperkt vanaf 2023 – Als u meer dan € 700.000 van uw bv leent, wordt het meerdere belast als inkomsten uit aanmerkelijk belang (box 2). Lees meer over excessief lenen van bv beperkt vanaf 2023,

Hoeveel best lenen?

Om te weten hoeveel loon u aan een particuliere lening kunt besteden, bestaat er een handige vuistregel: u houdt best een derde van uw netto-inkomen opzij om de lening af te betalen. U kan ook uw huidige vaste kosten gedetailleerd in kaart brengen – met wat rest kan u uw lening afbetalen.